Skuldir og vaxtagjöld

Þeir sem greiða vaxtagjöld af lánum vegna kaupa eða byggingar á íbúðarhúsnæði til eigin nota eiga rétt á vaxtabótum og sama á við um þá sem keypt hafa eignarhlut í almennri kaupleiguíbúð skv. 76. gr. laga nr. 97/1993. Rétturinn stofnast á því ári þegar íbúð eða eignarhluti er keyptur eða bygging er hafin. Vaxtabætur ákvarðast samkvæmt upplýsingum á skattframtali og til að fá vaxtabætur þarf að gera sundurliðaða grein fyrir lánum og vaxtagjöldum.
Nánar um vaxtabætur í álagningu 2012

Vaxtabætur á kaupári fasteignar

Við ákvörðun vaxtabóta vegna þess árs þegar maður aflar sér íbúðarhúsnæðis, en hefur ekki fengið vaxtabætur árið áður, skal reikna vaxtabætur frá og með þeim ársfjórðungi sem fyrsta fasteignaveðlán vegna kaupanna er tekið. Skal hámark vaxtagjalda, tekjuskattsstofn og hámark vaxtabóta þá ákveðið hlutfallslega miðað við það.

Vaxtagjöld vegna kaupleiguíbúða

Þeir sem keypt hafa eignarhlut í almennri kaupleiguíbúð skv. 76. gr. laga nr. 97/1993 eiga rétt á vaxtabótum vegna vaxtagjalda sem innheimt eru með leigugjöldum. Framkvæmdaaðili (leigusala) sendir ríkisskattstóra upplýsingar um vaxtagjöld og eftirstöðvar, sem síðan eru áritaðar í kafla 5.1 á framtali.

Séu upplýsingar þessar ekki áritaðar þarf leigutaki að nálgast þær hjá framkvæmdaaðila, sem þá fyllir út eyðublaðið RSK 3.08. Leigutaki færir upplýsingarnar í kafla 5.1 á framtalinu og lætur undirritað eyðublaðið fylgja framtali sínu.

• Hér er að finna reiknivél en með því að tilgreina fjölskyldustöðu og skrá tekjustofn, eignastofn, vaxtagjöld af lánum og eftirstöðvar þeirra í árslok er hægt að reikna út vaxtabætur.

Lán vegna íbúðarhúsnæðis

Vaxtagjöld af lánum vegna íbúðarhúsnæðis til eigin nota mynda stofn til vaxtabóta. Hér er átt við lán vegna

• kaupa á íbúðarhúsnæði
• byggingar íbúðarhúsnæðis
• verulegra endurbóta á íbúðarhúsnæði (á eingöngu við um lán frá Íbúðalánasjóði)
• greiðsluerfiðleika, þ.e. lán sem sannanlega eru tekin til greiðslu á lánum sem notuð voru til öflunar íbúðarhúsnæðis
• kaupa á eignarhlut í almennri kaupleiguíbúð skv. 76. gr. laga nr. 97/1993.

Skammtímalán - Lán til lengri tíma

Vaxtagjöld vegna lána til skemmri tíma en tveggja ára mynda stofn til vaxtabóta en einungis

• á næstu fjórum árum (tekjuárum) talið frá og með kaupári og er þá miðað við dagsetningu kaupsamnings, eða
• á næstu sjö árum talið frá og með því ári þegar bygging er hafin eða til og með því ári sem húsnæðið er tekið til íbúðar ef það er síðar.

Vaxtagjöld vegna fasteignaveðskulda og skulda með sjálfskuldarábyrgð við lánastofnanir sem upphaflega voru til tveggja ára eða lengri tíma eru ekki háð þessum tímamörkum.

Leiðbeiningar um útfyllingu reita í kafla 5.2 á skattframtali

Í þennan kafla skal færa sundurliðaðar upplýsingar um íbúðarlán eins og formið segir til um. Gera skal grein fyrir byggingar- eða kaupári og staðsetningu íbúðarhúsnæðisins. Síðan skal sundurliða upplýsingar um einstök lán í númeraða reiti, sem hér segir:

1. Lánveitandi/lánsnúmer/hlutfall.
   Hér skal tilgreina lánveitanda og númer láns. Hafi einungis hluti lánsins verið vegna íbúðarhúsnæðis, t.d. vegna endurfjármögnunar, skal skrá hversu stór hluti (%) af láninu var vegna íbúðarhúsnæðis.
   Þó lán sé hlutfallað skal færa heildargreiðslur í reiti 5-8. Í vefframtali hlutfallast þá vaxtagjöld og eftirstöðvar sjálfkrafa, en sé talið fram á pappír þarf að færa þessar tölur hlutfallaðar í dálkana tvo lengst til hægri.
2. Lántökudagur.
   Hér skal greina frá dagsetningu lántöku, þ.e. hvenær lánið var upphaflega tekið. Alltaf skal færa upphaflegt lántökuár, jafnt þó um yfirtekið lán sé að ræða.
3. Lánstími.
   Hér skal færa lánstíma talið frá upphaflegu lántökuári.
4. Yfirtökudagur.
   Ef lán hefur verið yfirtekið við íbúðarkaup skal skrá yfirtökudag í reit 4.
   
5. Heildargreiðslur ársins.
   Hér skal færa gjaldfallnar og greiddar afborganir, verðbætur, vexti og árlegan og tímabundinn fastakostnað. Með vöxtum teljast einnig dráttarvextir sem greiddir voru á árinu.
6. Afborgun af nafnverði.
   Í þennan dálk færist nafnverð afborgana sem greiddar voru á árinu. Kvittanir bera yfirleitt með sér upplýsingar um nafnverð afborgana nema þegar verðtryggð lán eru yfirtekin. Þá þarf að finna afborgun í hendi þess sem yfirtekur lánið. Útreikningsaðferðin fer eftir því hvort um er að ræða lán með jöfnun afborgunum eða annúitetslán.
   • Sé lánið með jöfnum afborgunum, t.d. lífeyrissjóðslán, er ný afborgun fundin með því að deila fjölda afborgana sem eftir eru í lánsfjárhæðina eins og hún er við yfirtöku með áföllnum verðbótum. Þannig er fundið nafnverð hverrar afborgunar í hendi kaupanda. Samanlagðar afborganir ársins færast í reit 6.
   • Sé lánið annúitetslán (jafngreiðslulán), t.d. frá Íbúðalánasjóði, er ný afborgun reiknuð með því að deila í vísitölu yfirtökumánaðar með upphaflegri vísitölu. Þannig er fundinn verðhækkunarstuðull og með honum er margfölduð sú afborgun af nafnverði sem kemur fram á hverjum greiðsluseðli. Samanlagðar afborganir ársins eru síðan færðar í reit 6.
   • Erlend lán: Þegar fundin er afborgun af erlendum lánum er fjárhæð afborgunar í erlendri mynt margfölduð með genginu eins og það var á lántökudegi. Hafi erlent lán verið yfirtekið er afborgun margfölduð með gengi á yfirtökudegi.

   Sjá dæmi í framtalsleiðbeiningum ríkisskattstjóra RSK 8.01 í kaflanum “Útreikningur vaxtabóta og barnabóta”. Hægt er að nálgast leiðbeiningarnar hér.

7. Afföll.
   Afföll vegna sölu á skuldabréfum geta myndað stofn til vaxtabóta ef útgefandi skuldabréfsins hefur notað andvirðið til öflunar á íbúðarhúsnæði til eigin nota. Afföll reiknast sem stofn til vaxtabóta með hlutfallslegri fjárhæð ár hvert eftir afborgunartíma bréfsins. Afföll vegna sölu á skuldabréfum eða húsbréfum sem seljandi hefur fengið í hendur sem greiðslu á fasteign koma ekki til álita sem stofn til vaxtabóta.

   Dæmi: Skuldabréf til 25 ára með árlegri afborgun, er gefið út og selt með afföllum. Afföllin nema kr. 100.000. Í reit 7 færast árlega 1/25 affallanna eða kr. 4.000.

8. Lántökukostnaður.
   Hér skal færa lántökugjöld vegna nýrra og yfirtekinna lána, kostnað vegna skuldbreytinga, stimpilgjöld, þóknanir og þinglýsingarkostnað af lánum. Uppgreiðslugjald telst til lántökukostnaðar í þessu sambandi. Lántökukostnaður er ekki áritaður á framtal og verður framteljandi því að bæta honum við.
   Ekki má telja til vaxtagjalda þinglýsingarkostnað og stimpilgjöld af kaupsamningi eða afsali og heldur ekki umsýslugjald sem kaupandi greiðir til fasteignasala.
9. Vaxtagjöld (reitur 87).
   Í þennan dálk færast vaxtagjöld ársins af hverju láni, sem er samtala fjárhæða í reitum 5, 7 og 8 að frádreginni afborgun í reit 6. Ef aðeins hluti lánsins var vegna íbúðarhúsnæðis þarf að lækka vaxtagjöldin til samræmis við hlutfallstöluna (%) í reitnum Hlutfall (sá reikningur er sjálfvirkur í vefframtali).
   Samtala vaxtagjalda allra lána færist í reit 87 og myndar stofn til útreiknings vaxtabóta.
10. Eftirstöðvar skulda (reitur 45).
    Í þennan dálk færast eftirstöðvar lána. Flest íbúðarlán eru árituð á framtal og þá með réttum eftirstöðvum í árslok. Samtala eftirstöðva færist í reit 45. Ef aðeins hluti lánsins er vegna íbúðarhúsnæðis hlutfallast eftirstöðvar á sama hátt og vaxtagjöld. Vaxtagjöld til útreiknings vaxtabóta geta að hámarki orðið 7% af eftirstöðvum skulda.

Hlutföllun lána

Ef aðeins hluti láns gengur til öflunar íbúðarhúsnæðis til eigin nota, þannig að hlutfalla þarf vaxtagjöld og eftirstöðvar (sbr. 9 og 10), skal færa þann hluta vaxtagjalda og eftirstöðva, sem ekki tilheyrir íbúðarhúsnæði til eigin nota, í kafla 5.5.

Eftirstöðvar skulda á söludegi

Þeir sem selt hafa íbúðarhúsnæði á árinu og ekki keypt eða hafið byggingu annars íbúðarhúsnæðis í stað hins selda fyrir árslok skulu færa eftirstöðvar skulda eins og þær voru á söludegi. Þeir færa enga fjárhæð í reit 45 á framtali heldur færa þeir vaxtagjöldin í reit 41. Í vefútgáfunni er þetta gert með því að setja hak í reit í kafla 5.3.

Vanskil

Ef lán er í vanskilum um áramót bætist vanskilafjárhæðin við eftirstöðvar í árslok og færist í dálk 9. Sé lánið áritað eru vanskil þegar innifalin í árituðum eftirstöðvum.

Frysting lána

Sé samið um frystingu láns með þeim skilmálum að fresta afborgunum af láninu um tiltekinn tíma, en hækka höfuðstól lánsins árlega um vexti og verðbætur af frestaðri afborgun, telst sú hækkun vera greiðsla á vaxtagjöldum ársins. Upplýsingar um fjárhæð vaxta og verðbóta sem þannig hefur verið bætt við höfuðstól koma fram á yfirliti frá lánveitanda. Fjárhæðin færist í reit 5 og sama fjárhæð óbreytt sem vaxtagjöld í dálk 9. Eftirstöðvar lánsins í árslok færast síðan í dálk 10.

Fyrirframgreiðsla vaxtabóta

Fyrirframgreiðsla vaxtabóta er bráðabirgðagreiðsla. Þeir sem fengu fyrirframgreiddar vaxtabætur vegna vaxtagjalda á árinu þurfa eftir sem áður að gera grein fyrir vaxtagjöldum vegna íbúðarkaupa á framtali sínu. Hafi verið tekin önnur lán vegna öflunar íbúðarhúsnæðis en þau sem fyrirframgreiðslan var reiknuð útfrá, skal einnig gera grein fyrir vaxtagjöldum af þeim á framtali.