Leigutekjur

 Frá 1. janúar 2018 er almenna reglan sú að tekjur manna af útleigu íbúðarhúsnæðis, frístundahúsnæðis eða annars húsnæðis, m.a. þar sem gisting er boðin gegn endurgjaldi teljast stafa af atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi. Frá þessu eru þrjár undantekningar og ef þær eru uppfylltar teljast tekjurnar til fjármagnstekna utan rekstrar:

  1. Um sé að ræða útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög, enda séu hinar sérgreindu útleigðu fasteignir ekki fleiri en tvær.
  2. Um sé að ræða tekjur af útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög og húsnæðið var til eigin nota leigusala en hann leigir sjálfur annað íbúðarhúsnæði til eigin nota. Við þessar aðstæður er heimilt að draga leigugjöld frá leigutekjum (leiga á móti leigu).
  3. Um sé að ræða útleigu sem telst vera heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald að uppfylltum þeim skilyrðum sem þar koma fram (þetta gildir frá og með tekjuárinu 2017, þ.e. við álagningu 2018).

Leigutekjur sem falla undir framangreindar þrjár undantekningar sem og leigutekjur af lausafé eða eignaréttindum sem ekki tengjast atvinnurekstri eru skattlagðar samkvæmt skattframtali og teljast til fjármagnstekna. Skatturinn er alfarið greiddur eftirá og tekur mið af fjármagnstekjuskattshlutfalli. Ekki er heimilaður frádráttur á móti leigutekjum og eru því brúttótekjur skattlagðar (að teknu tilliti til frítekjumarks vegna útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög).

Tekjur af útleigu íbúðarhúsnæðis

Leigutekjur af íbúðarhúsnæði utan atvinnurekstrar færast til tekna í skattframtali og er ekki heimilt að færa kostnað vegna húsnæðisins til frádráttar.

Við álagningu opinberra gjalda árið 2018 gildir að útleiga manns á íbúðarhúsnæði telst ekki til atvinnurekstrar eða sjálfstæðrar starfsemi nema fyrningargrunnur þess nemi a.m.k. 29.324.700 kr. eða meira í árslok ef um einstakling er að ræða, en 58.649.400 kr. hjá hjónum. Við álagningu 2019 gildir að útleiga manns á íbúðarhúsnæði telst ekki til atvinnurekstrar eða sjálfstæðrar starfsemi ef um er að ræða útleigu sem fellur undir húsaleigulög og hinar útleigðu fasteignir ekki fleiri en tvær.

Lágmark leigutekna

Ef íbúðarhúsnæði er leigt út fyrir lægri fjárhæð en sem nemur húsnæðishlunnindamati á að telja til tekna fjárhæð sem svarar til matsins í stað leigufjárhæðarinnar. Sama á við þegar íbúðarhúsnæði er látið í té án endurgjalds. Húsnæðishlunnindamat er birt árlega í skattmati.

Leiga á móti leigu

Ef maður hefur leigutekjur af íbúðarhúsnæði og á sama tíma leigugjöld vegna íbúðarhúsnæðis til eigin nota, er heimilt að draga leigugjöldin frá leigutekjum. Frádráttur þessi leyfist þó eingöngu á móti leigutekjum af íbúðarhúsnæði sem ætlað er til eigin nota en er leigt út tímabundið, t.d. vegna náms eða veikinda, þannig að eiganda sé ekki unnt að nýta húsnæðið til íbúðar um sinn. Gera þarf grein fyrir leigutekjum og leigugjöldum í sérstöku eyðublaði með skattframtali (RSK 3.25 Leigutekjur). Ef leigutekjur eru umfram leigugjöld færist mismuninn til tekna í skattframtali, en ef leigugjöldin eru hærri en leigutekjurnar færist ekkert til tekna í skattframtalinu.

Frá 1. janúar 2018, þ.e. við álagningu 2019, gildir að færa má til frádráttar tekjum af útleigu íbúðarhúsnæðis sem fellur undir húsaleigulög og leigusali hafði til eigin nota leigugjöld af íbúðarhúsnæði sem hann greiðir af íbúðarhúsnæði til eigin nota.

Frádráttur vegna leigu erlendis reiknast miðað við meðalkaupgengi á leigutímanum.

Frítekjumark vegna leigutekna af íbúðarhúsnæði

Frá og með 1. janúar 2016 er ekki greiddur fjármagnstekjuskattur af 50% af tekjum af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda. Þetta frítekjumark er ákvarðað í álagningu á grundvelli skattframtals og færast því einungis til skattskyldra tekna 50% af fenginni leigu þótt gera eigi grein fyrir heildartekjunum. Þessi regla gildir í fyrsta skipti við álagningu árið 2017 en við álagningu árið 2016 var frítekjumarkið 30%. Frá 1. janúar 2018, þ.e. við álagningu 2019, gildir þessi regla um útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög og hinar útleigðu sérgreindu fasteignir séu ekki fleiri en tvær.

Heimagisting

Ef útleiga manns á húsnæði fellur undir þær reglur sem gilda um heimagistingu samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og hún hefur verið tilkynnt sýslumanni og fengið skráningarnúmer telst vera um að ræða fjármagnstekjur sem skattlagðar eru sem slíkar, án nokkurs frádráttar. Skilyrði er m.a. að heildartekjur af útleigunni séu ekki umfram 2.000.000 kr. á tekjuárinu hvort sem leigð er út ein eða tvær fasteignir. Ef eignin/eignirnar er í eigu fleiri en eins manns þarf að taka tillit til heildartekna allra eigenda og fari þær samtals yfir 2.000.000 kr. á tekjuárinu skal fara með útleiguna eins og atvinnurekstrartekjur hjá þeim öllum.

Ef heildarleigutekjur af útleigu til ferðamanna fara yfir 2.000.000 kr. á tekjuárinu, eða sýslumaður fellir niður skráningu viðkomandi eignar sem heimagistingar, þá teljast allar tekjur af útleigunni til atvinnurekstrartekna.

Teljist útleiga manns á húsnæði til ferðamanna ekki til heimagistingar samkvæmt þeim reglum sem um hana gilda er um að ræða atvinnurekstrartekjur sem gera ber upp eftir því sem um slíkar tekjur gildir.

Algengt er að þeir sem bjóða upp á heimagistingu komi eignum sínum á framfæri á síðum eins og Airbnb, Booking, Bungalo og Homeaway. Það hefur ekki áhrif á það í sjálfu sér hvort telja skuli tekjurnar fram sem fjármagnstekjur eða tekjur af atvinnurekstri.

Ítarefni

Hvar finn ég reglurnar?

Frítekjumark vegna tekna af útleigu íbúðarhúsnæðis - 3. mgr. 66. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Heimagisting (skattlagning) - 3. mgr. 66. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Heimagisting (skilgreining) - 3. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og 13. gr. reglugerðar nr. 1277/2016

Leiga til búsetu leigjanda (skattlagning) - 3. mgr. 66. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt 

Leiga á móti leigu (frá 1. janúar 2018) - a-liður 1. mgr. 58. gr. a laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Leiga á móti leigu (fram til 1. janúar 2018) - 3. mgr. B-liðar 30. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald - lög nr. 85/2007

Skattskyldar fjármagnstekjur – C-liður 7. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Tekjuskattsstofn manna í atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi - 3. tölul. 61. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Útleiga manna á íbúðarhúsnæði, frístundahúsnæði og öðru húsnæði - 58. gr. a laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

Skattmat


Einu sinni var...

Skattprósenta fjármagnstekjuskatts var lengst af 10%. Frá árinu 2009 hefur skattprósentan hins vegar tekið breytingum og er 22% frá 1. janúar 2018. Samhliða hækkun á fjármagnstekjuskatti úr 10% í 18% var 100.000 kr. frítekjumark sett á heildarvaxtatekjur einstaklinga. Þá bar ekki að leggja tekjuskatt á 30% leigutekna manns af íbúðarhúsnæði. Breytingarnar tóku gildi 1. janúar 2010 (álagning 2011).

Frá 1. janúar 2016 (álagning 2017) lækkaði skattskyldur hluti tekna manns af útleigu íbúðarhúsnæðis í 50%. Í frumvarpinu kom fram að breytingin væri liður í stuðningi ríkisstjórnarinnar við almennan leigumarkað og tilgangurinn væri að lækka leiguverð og auka framboð leiguíbúða. Þá var frítekjumark bundið við tekjur af útleigu íbúðarhúsnæðis til varanlegrar búsetu. Skammtímaleiga til ferðamanna eða annarra sem fellur undir gistiþjónustu í atvinnuskyni var að fullu skattskyld eftir breytinguna.

Frá 1. janúar 2018 (álagning 2019) breyttust reglur um skattlagningu á leigutekjum. Almenna reglan varð sú að um atvinnurekstrartekjur sé að ræða nema ef um er að ræða útleigu á íbúðarhúsnæði samkvæmt húsaleigulögum og hinar útleigðu sérgreindu fasteignir eru ekki fleiri en tvær eða ef um er að ræða heimagistingu samkvæmt öllum skilyrðum þar um og heildarfjárhæð leigutekna sé ekki yfir 2.000.000 kr. Ef um er að ræða tekjur af útleigu á íbúðarhúsnæði sem var til eigin nota leigusala og hann leigir sjálfur annað húsnæði til eigin nota er heimilt að draga leigugjöld frá leigutekjum.

Ítarefni

Ekki reiknaður tekjuskattur af 30% tekna manns af útleigu íbúðarhúsnæðis - c-liður 13. gr. laga nr. 128/2009, um tekjuöflun ríkisins

Ekki reiknaður tekjuskattur af 50% tekna manns af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda - d-liður 1. gr. laga nr. 139/2013, um tekjuaðgerðir frumvarps til fjárlaga fyrir árið 2014


 

Annað

Fjármagnstekjuskattur

Til baka

Þessi síða notar vefkökur. Lesa meira Loka kökum