Ákvarðandi bréf nr. 989/2001
VSK - frjáls skráning vegna leigu á fasteign - ýmis atriði
15. nóvember 2001
G-Ákv. 01-989
Að gefnu tilefni sér ríkisskattstjóri ástæðu til að árétta nokkur atriði varðandi frjálsa skráningu vegna leigu á fasteign.
1. Tryggingarfé
Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 577/1989, um frjálsa og sérstaka skráningu vegna leigu eða sölu á fasteign, ber frjálst skráðum leigusala að innheimta útskatt af leigugjaldi þ.m.t. tryggingarfé sem hann kann að krefja leigutaka um. Í framkvæmd hafa vaknað spurningar um sköttun tryggingarfjár samkvæmt ákvæðinu.
Það er álit ríkisskattstjóra að með tryggingarfé sé hér átt við tryggingu fyrir vangoldinni leigu hvort sem tryggingin er í formi fjár, víxils eða annars sem er til ráðstöfunar fyrir leigusala ef greiðslufall verður. Ekki er átt við tryggingu fyrir mögulegu tjóni vegna skemmda á hinu leigða húsnæði enda væri þá um skaðabætur að ræða sem eru ekki andlag virðisaukaskatts. Ef trygging er óaðgreind, þ.e. bæði sett vegna mögulegra vanskila og tjóns á hinu leigða, þá ber að leggja virðisaukaskatt á heildarandvirði tryggingarinnar. Er það til samræmis við grunnreglu laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, um nauðsyn fullnægjandi aðgreiningar skattskyldra og óskattskyldra viðskipta.
Sé ekki gengið að tryggingu ber í lok leigutíma, er trygging fellur úr gildi, að gefa út kreditreikning, sbr. 3. mgr. 20 gr. laga nr. 50/1988.
2. Tveggja ára reglan
Í framkvæmd hafa komið upp ýmis álitamál varðandi túlkun á 1. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 577/1989 er kveður á um að frjáls skráning geti aldrei verið til skemmri tíma en tveggja ára og er sú regla til samræmis við 3. mgr. 6. gr. laganna. Í greinargerð með lagafrumvarpinu kemur fram að reglan sé sett af hagkvæmnisástæðum.
Sé hlutaðeigandi leigusamningur ótímabundinn eða til eins en ekki tveggja ára nægir í þessu sambandi, að mati ríkisskattstjóra, að fram komi í umsókn um frjálsa skráningu að það sé tilætlun leigusala að leigja eignina út í tvö ár hið skemmsta í frjálsri skráningu. Þótt frjálsa skráningin vari svo skemur í raun leiðir það eitt og sér ekki til þess að fella skuli innskatt að öllu leyti niður.
Leiðréttingarskylda innskatts af varanlegum rekstrarfjármunum getur hins vegar verið virk, eins og ella þegar forsendur frádráttar breytast innan leiðréttingartíma, sbr. 8. gr. reglugerðar nr. 577/1989 og IV. kafla reglugerðar 192/1993, um innskatt. Sjá bréf ríkisskattstjóra dags. 6. sept. 1991 (tilv. 337/1991).
Það að frjálst skráð eign sé tímabundið ekki í útleigu leiðir aftur á móti ekki eitt og sér til þess að um forsendubreytingu sé að ræða. Í 4. og 5. málsl. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 577/1989, eftir breytingu með reglugerð nr. 697/1997 (sbr. og nr. 903/2000), er nú að finna nokkurs konar hámarksákvæði í þessu efni. Ef eign stendur auð og ekki tekst að leigja hana að nýju í frjálsri skráningu innan sex mánaða frá því leigusamningi var rift eða leigunni lauk af öðrum sökum þá ber að líta svo á að allur sá tími sem eignin stendur auð reiknist ekki til leiðréttingartímans, m.ö.o. minnkun eða niðurtalning leiðréttingarskyldunnar stöðvast. Hvers konar not eignarinnar undir óskattskylda starfsemi þann tíma sem hún er ekki í útleigu fela aftur á móti í sér forsendubreytingu. Sama gildir ef starfseminni telst vera lokið.
Minnt er á að hafi aðili gefið vísvitandi rangar eða villandi upplýsingar, þ.m.t. varðandi skráningu, ber honum ávallt að endurgreiða allan þann innskatt sem hann fékk afgreiddan á grundvelli þeirra upplýsinga, sbr. 3. mgr. 9. gr. reglugerðar nr. 515/1996, um skráningu virðisaukaskattsskyldra aðila.
3. Sérstakt VSK-nr.
Að lokum skal áréttað að þegar skattstjóri veitir heimild til frjálsrar skráningar úthlutar hann alltaf sérstöku virðisaukaskattsnúmeri vegna hennar, sbr. 5. mgr. 24. gr. laga nr. 50/1988. Hann getur þó heimilað að skrá fleiri en eina fasteign/eignarhluta undir sama númeri. Sjá bréf ríkisskattstjóra dags. 4. mars 1998 (tilv. 844/98).
Ríkisskattstjóri
